中長期投資家アイルさんの勉強会に参加して色々学んできました

先日、アイルさんの勉強会に行ってきたので、そこでの学びを纏めます。

この勉強会は7196 Casaの社長さんを交えての家賃保証ビジネスとは?という勉強会でした。

本当は、すぽさんの座談会を目当てに行ったのですが、時間足りずでございました。

学びというか、こういう視点を持てとよく言われているけど、具体的にどういうことよ!?ってのを知れたって感じですかね。

市場動向

まずは大きい流れから把握しませう。

現在の保証会社使用率はざっくりですが、

管理会社:7割ぐらい(連帯保証人と併用も含む)、個人大家さん:10%未満

こうやってみると、まぁ大半の賃貸は管理会社でしょうから、結構成熟してますねーという印象です。

「家賃保証会社 一覧」で検索すると、25社ぐらいあるようですね。ほほう。

 

競合他社との比較

比較するのは当たり前なんですが、具体的に何を比較するのというのがクリアになった気がする。

今までは売上とか営業利益とか決算書の数字でしか比較できてなかったんですが、その数字の背景(ビジネスモデル、強み・弱み、成長性等)というのをシッカリ知るってのが重要かと思いました。

具体的には、以下。

ビジネスモデル

家賃保証会社のビジネスモデルってのは、入居者さんから初回&更新時に頂く保証料で成り立ってると、まずはシンプルに捉えます。

でも入居者さんが「ワイはオ〇コがいいわ~」とか選べないですよね。

じゃ、だれが選んでるの?って言うと不動産管理会社/オーナーさんが選んでますです。

ということは、家賃保証会社は不動産に営業するわけですね。へー(そんなことも知らなかったw

その際に不動産管理会社へのキックバックがあるらしく、そのキックバック大小で選ばれる傾向にあるとのこと。

つまり、家賃保証会社が「ウチを選んでくれたら、入居者からとった保証料のXX%はオタクに渡しますゼ~」ってことです。

このキックバックをガンガン増やして、契約を拡大する・・・という手法が取られている=価格競争になっているようです。

でも、コイツを増やしすぎると、自分が得られる保証料より滞納とかが増えっちゃったりして、経営が回らなくなっちゃってリ〇ルートみたいに事業撤退しちゃう。って構図。

80%ぐらいキックバックしている会社もあるらしいです(ホントかは知らん

家賃滞納ってどれぐらいあるの?

というのが次の疑問かなぁと思います。

初回で家賃未払いの大半が口座情報の誤記や単純な支払い忘れだそうです。

本当にデフォルトしちゃう(払えないヨー( ;∀;))は全体の1%程度

じゃ、入居者が家賃保証に加入する意味ほとんどないじゃんwと思わなくはないですがw

大家にとっては入居者審査って面が大きいのかもですね。

強み・弱み

Casaは先述した、まだ家賃保証という仕組みを採用していない個人大家さんに注力していく!!というのが強みであり、成長性のようです。

価格競争とは一線をかくして、付加価値をつけて勝負していくと。

これが新たに導入した『家主ダイレクト』というサービスとのことです。詳細は面倒くさくなったので略w

他社より経常利益が低くないですか?

他社は20%超えですが、Casaは10数%でございます。

こちらは、付加価値を高めるために払えなくなっちゃった人への親身なサポートに注力した反動で、回収がおろそかになっているというのが理由だそうです。

ここはもっと詳細の説明があったのですが(お手紙書いたり、訪問したり)、簡単に言うとこんな感じです。

お客様満足度を評価の指標にしてる(ありがとうって言われたレポート)ので、そっちばっかに気がいったり、ありがとうって言われると嬉しいから~的なことを言うとりました。

本末転倒じゃんwと思わなくもない

この点に関しては、軌道修正をしているので、20%ぐらいそのうちいくだろうと!!(ほんとか!?w

まとめると、他社並みの利益率は出せると思うし、個人大家さんに注力してくゼ!!って話でした。

成長性

これは電子化ってのを挙げてましたね。

今は契約書も紙ベースですが、ネットで契約までを出来るように近い将来なるだろうと。

そういうサービスを提供できるよう今からシステム関係の人を採用したり、先行投資しているといった内容でした。

イマイチ理解できてないw

 

その他の質問で面白いなぁと思ったこと

・大株主がファンドだけど、経営に口出してこない?捨てられないの?

→経営には関与していないし、ファンドの方もCasaの成長性を評価している。

 

・営業拠点が少なくない?

→まずは人材育成から。そのあとは首都圏の拡大を図る。

 

まとめ

 

どうでしょうか!?

決算書を見るより、何をやって稼いでいるのかがイメージできたように思いませんか!?

印象としては、結構な加熱市場なんだなぁ~って感じですね。

言いたかったのはビジネスモデルを具体的に理解するってのが自分には必要だなぁと言うことですね。

これだけ知るには結構調べなきゃですねー。

やっぱ株主報告会とか行った方がいいね。。。